Tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV sẽ xem xét, cho ý kiến dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi lần 5).

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law firm mới đây đã dành thời gian nghiên cứu, đề xuất, kiến nghị bổ sung sửa đổi 4 nhóm vấn đề chính trong Dự thảo lần 5 Luật Nhà ở gồm: sở hữu nhà ở, chính sách phát triển nhà ở, giao dịch nhà ở và quản lý, sử dụng chung cư. Trong đó, có những đóng góp ý kiến về chính sách phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) đang được dư luận quan tâm.

Góp ý dự thảo Luật Nhà ở, TAT Law Firm đề xuất mở rộng phạm vi đối tượng được mua NƠXH tại Điều 73 Dự thảo: “Mọi công dân đến tuổi trưởng thành chưa có nhà ở hoặc không có khả năng tạo lập về nhà ở đều là đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội”.

Luật sư Tú cho biết, để chính sách NƠXH được áp dụng một cách hiệu quả và thực tế, cần thiết có một hệ thống chính sách Pháp Luật phù hợp. NƠXH là đối tượng nhà ở dành cho người mua với các điều kiện kèm theo. Tuy nhiên, trong Điều 73 của Dự thảo luật, chưa có sự tập trung đầy đủ vào việc đáp ứng nhu cầu của những người không có khả năng mua nhà thương mại.

Do đó, cần thiết phải mở rộng phạm vi đối tượng được hưởng chính sách về hỗ trợ NƠXH và các đối tượng theo quy định từ khoản 1 đến khoản 13 Điều 73 Dự thảo sẽ được ưu tiên.

Tạo lập Quỹ phát triển NƠXH từ nguồn Ngân sách nhà nước

Tham khảo các quốc gia có kinh nghiệm trong việc phát triển, khai thác hiệu quả NƠXH, luật sư Trương Anh Tú cho rằng, các quốc gia đều thành lập một quỹ riêng dành cho NƠXH và đưa ra những chính sách rõ ràng, quy định cụ thể về mục đích và chức năng của Quỹ dành cho NƠXH. Bên cạnh đó, là những quy định về cơ chế hình thành nguồn vốn và cơ chế vận hành của quỹ, nhằm phục vụ đặc thù của các đối tượng liên quan đến NƠXH.

Tại những quốc gia được đánh giá thành công trong việc quản lý và xây dựng NƠXH đã áp dụng những chính sách tốt về Quỹ phát triển NƠXH, thiết lập các nguồn quỹ phục vụ cho NƠXH từ nhiều năm trước. Việc thành lập các nguồn quỹ cho phát triển NƠXH là điều kiện tiên quyết để đạt được thành tựu như các quốc gia phát triển.

Việt Nam cần thiết phải tạo lập các nguồn quỹ dành cho việc đầu tư xây dựng các công trình NƠXH và tạo được nguồn vốn với lãi suất vay ưu đãi hỗ trợ chủ đầu tư cũng như người mua, thuê mua NƠXH.

Luật sư Trương Anh Tú đề xuất bổ sung vào Điều 77 Dự thảo quy định về hình thức phát triển NƠXH: “Nhà nước tạo lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội, theo đó Quỹ này phải được trích từ nguồn Ngân sách nhà nước, ngoài nhiệm vụ chính là đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quỹ này có nhiệm vụ ủy thác cho các Ngân hàng tiến hành cho chủ đầu tư hoặc người mua, thuê mua nhà ở xã hội vay vốn với mức lãi suất ấn định chỉ bằng chi phí vận hành quỹ, chi phí vận hành khoản vay và không phải là lãi suất để kiếm lời của các tổ chức tín dụng.”

Đồng thời để có chính sách phát triển NƠXH đồng bộ và phù hợp với tình hình kinh tế xã hội đất nước, Chính phủ cần có các giải pháp chú trọng đến chính sách ưu đãi về đất đai và quy hoạch tạo tiền đề để thu hút đầu tư xây dựng NƠXH và đáp ứng được nhu cầu của người dân.

Theo luật sư Tú, hiện các quy định về quy hoạch NƠXH còn nhiều hạn chế, các địa phương chưa đưa ra được kế hoạch phát triển NƠXH phù hợp.

Luật sư Tú dẫn chứng, vừa qua UBND TP Hà Nội đề ra kế hoạch phát triển nhà ở năm 2023, tuy nhiên nhiều điểm chưa phù hợp với thực tiễn. TP Hà Nội đặt ra chỉ tiêu nhà ở theo dự án khoảng 2,5 triệu m2 sàn, trong đó khoảng 2,3 triệu m2 sàn nhà ở thương mại (NƠTM) và NƠXH khoảng 0,32 triệu m2 sàn. Như vậy, diện tích sàn dành cho xây dựng NƠXH là quá thấp, chỉ chiếm 13,7 % so với diện tích sàn dành cho nhà ở thương mại và chiếm 12,8% so với tổng diện tích sàn dành cho xây dựng nhà ở theo dự án . Trong khi, nhu cầu được sở hữu một căn NƠXH là rất lớn, quy hoạch cho NƠXH chưa đạt tối thiểu 50% so với NƠTM sẽ không thể giải quyết được bài toán cung cấp NƠXH đáp ứng được nhu cầu người dân.

Do đó, Nhà nước cần thiết phải tạo quỹ đất riêng cho NƠXH, cung cấp đất đai cho các dự án NƠXH với giá ưu đãi hoặc miễn phí.

Cùng với đó, theo luật sư Tú, quỹ đất xây NƠXH khi xây dựng đề án quy hoạch không thể theo định tính mà phải cụ thể theo tỷ lệ, định lượng, không dùng từ “đủ” mà xác định chính xác tỉ lệ phần trăm, dựa trên những phân tích của cơ quan nhà nước có chức năng điều tra, phân tích về mặt xã hội học về độ tuổi, nghề nghiệp, nhà ở như số liệu tổng điều tra dân số về nhà ở kỳ gần nhất, xác định phần trăm quỹ đất phát triển nhà ở trên nguyên tắc xác định nhà ở nói chung ở từng địa phương.

TAT Law Firm đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 80 Dự thảo: “Khi lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục, đào tạo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, UBND cấp tỉnh phải bố trí quỹ đất theo tỉ lệ phần trăm dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Đối với khu vực nông thôn, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.”

Về vốn vay ưu đãi cho NƠXH, luật sư Trương Anh Tú cho rằng, chính sách ưu đãi về tài chính của chủ đầu tư để xây dựng NƠXH có tác dụng giúp giảm chi phí vốn cho chủ đầu tư từ đó giảm giá bán căn hộ cho người mua. Chính sách ưu đãi vốn vay cũng giúp tăng động lực cho các chủ đầu tư tham gia đầu tư vào lĩnh vực NƠXH từ đó đẩy mạnh phát triển nguồn cung nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của xã hội.

Như vậy, nhất định nguồn vốn cho vay đối với chính sách NƠXH phải hình thành từ nguồn Quỹ phát triển NƠXH (theo đề xuất mục 2.2) hoặc từ Ngân sách Nhà nước, không thể xuất phát từ nguồn vốn của Ngân hàng thương mại như hiện nay.

“Mức lãi suất vay tại Ngân hàng thương mại hiện nay là từ 15% đến 18%, vay ưu đãi của Nhà nước mức lãi suất cũng là 8,2% trở lên. Thủ tục xin vay ưu đãi rườm rà, phải qua nhiều khâu mới dược phê duyệt, trong đó thời gian thông thường để hình thành một dự án Nhà ở xã hội phải mất tối thiểu khoảng thời gian là 10 năm. Trong thời gian đó, với mức lãi suất trên 8% thì giá nhà từ giá vốn sẽ tăng từ “một đồng lên hai, ba đồng”. Nếu không có chính sách được ưu đãi về vốn vay phù hợp cho chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH và người mua NƠXH thì chính sách phát triển NƠXH của Nhà nước bị triệt tiêu hoàn toàn giá trị tốt đẹp, mục đích của chế độ an sinh xã hội cũng không đạt được.

Chính sách ưu đãi về tài chính đối với người có nhu cầu sử dụng NƠXH như mua, thuê mua,… còn giúp tăng khả năng tiếp cận với nhà ở xã hội của các hộ gia đình có thu nhập thấp đặc biệt là những người chưa có điều kiện vay vốn từ các ngân hàng thương mại.

Bên cạnh đó, TAT Law Firm cũng đề xuất bổ sung sửa đổi khoản 5 Điều 85 Dự thảo: “Chủ đầu tư Dự án đầu tư xây dựng NƠXH được vay vốn với lãi suất ưu đãi từ 2% đến 3% (tương đương với phí quản lý cho các tổ chức tín dụng) thông qua Ngân hàng chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định.”

Đồng thời đề xuất bổ sung nội dung khoản 5 Điều 74 Dự thảo:“Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi tương ứng 100% giá trị căn hộ với lãi suất từ 2% đến 3% (tương đương với phí quản lý cho các tổ chức tín dụng) với thời hạn vay lâu dài tối đa 30 năm, thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để các đối tượng được phép mua, thuê mua nhà ở xã hội”. Đề xuất bổ sung nội dung khoản 2 Điều 82 Dự thảo như sau: “Được miễn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”.

Quy định mức giá trần giúp ngăn chặn đầu cơ lạm phát giá nhà

Về quy định giá bán NƠXH, luật sư Trương Anh Tú cho rằng, NƠXH là ước mơ của nhiều người dân có thu nhập thấp, tuy nhiên để sở hữu một căn nhà ở xã hội lại không hề đơn giản bởi ngoài những thủ tục phức tạp, tại nhiều khu vực giá bán còn quá cao so với tài chính của người có thu nhập thấp.

Tìm hiểu tại TPHCM, mức giá bán thực tế NƠXH đã lên đến gần 30.000.000 đồng/m2. Tại Hà Nội, theo văn bản số 126/SXD-KTXD ngày 06/01/2023 của Sở Xây dựng Hà Nội về việc kết quả xác định giá bán và giá thuê NƠXH, giá bán là 19.523.116 đồng/m2 (đã bao gồm VAT và chưa có chi phí bảo trì).

Thực tế, như dự án NƠXH tại đường Tố Hữu (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), giá bán gần 20.000.000 đồng/m2 là một trong những dự án NƠXH có giá bán cao nhất trên địa bàn thủ đô từ trước đến nay.

Hiện tại Luật Nhà ở chỉ quy định cách tính giá bán NƠXH đối với trong từng trường hợp NƠXH do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng kèm theo công thức tính nhưng thực tế tình trạng trên vẫn xảy ra trong rất nhiều năm nay. Trong khi đó, một trong những mục tiêu quan trọng của việc xây dựng nhà ở xã hội là kéo mức giá nhà xuống mức thấp nhất có thể, vậy nên cần thiết phải đặt ra mức giá trần cho nhà ở xã hội.

Việc quy định mức giá trần nhà ở xã hội sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ lạm phát giá nhà đảm bảo tính công bằng trong việc phân phối nhà ở cho người dân, đảm bảo tính khả thi của chính sách nhà ở xã hội giúp người dân có điều kiện mua nhà với giá hợp lý, ngăn chặn tình trạng các chủ đầu tư tăng giá nhà ở xã hội để kiếm lợi nhuận cao hơn.

TAT Law Firm kiến nghị bổ sung: “Hàng năm các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương (UBND, Hội đồng nhân dân,…) xem xét để đưa ra mức giá trần nhà ở xã hội phù hợp với từng khu vực và đề xuất lên Bộ Xây dựng phê duyệt mức giá này.”